Bien plus qu’un centre commercial : Comment les centres commerciaux sont devenus le cœur de la vie moderne
En 1956, le Southdale Center au Minnesota a introduit un concept révolutionnaire qui allait redéfinir le commerce de détail à jamais. En tant que premier centre commercial entièrement fermé aux États-Unis, il a marqué un tournant majeur, passant du commerce de rue traditionnel à une destination de vente au détail centralisée et climatisée. À l’époque, Southdale s’étendait sur 74 000 mètres carrés, avec deux grands magasins principaux et 72 boutiques. L’un de ses magasins d’origine, Dayton’s, deviendra plus tard Target. Aujourd’hui, Southdale a été agrandi à près de 120 000 mètres carrés, avec Macy’s et Life Time comme enseignes principales, et fait actuellement l’objet d’une rénovation de 400 millions de dollars prévue pour 2025.
Le Canada a suivi peu après, en 1962, avec la conversion de Park Royal, initialement un centre commercial en plein air, en centre couvert. Ce qui n’était qu’un centre de 25 boutiques sur 11 000 mètres carrés est devenu une puissance commerciale de 140 000 mètres carrés, avec 280 magasins, des résidences, et un village piétonnier en plein air.
Et l’évolution ne s’est pas arrêtée là. Fin 2024, le Canada a accueilli son premier centre commercial flambant neuf en plus de trois décennies : Royalmount à Montréal, marquant une nouvelle ère pour le commerce de détail. Bien que certains remettent en question l’avenir des centres commerciaux, ces exemples de réussite prouvent une chose : ils ne disparaissent pas, ils s’adaptent, évoluent et redéfinissent leur rôle dans nos vies.
Intérieur de Royalmount
Les centres commerciaux sont bien vivants
Les centres commerciaux ne sont plus simplement des lieux d’achat – ils sont devenus des destinations sociales et de style de vie dynamiques. Fini le temps où un grand magasin ancre, quelques enseignes de mode et un modeste espace de restauration suffisaient à attirer les foules. Les attentes des consommateurs ont évolué, et les centres qui reposaient auparavant sur une offre axée sur la mode dans les années 90 adoptent aujourd’hui une approche beaucoup plus diversifiée.
Qu’est-ce qui alimente cette transformation ? L’expérience.
Les centres les plus performants aujourd’hui proposent un mélange réfléchi de commerces, de divertissements, de bien-être et de culture pour engager les visiteurs et les inciter à revenir. On y trouve des halles alimentaires créées par des chefs célèbres, des installations artistiques immersives, des boutiques éphémères aux concepts changeants et des cours de fitness sur les toits. Il ne s’agit plus simplement de faire un achat ponctuel ; chaque visite devient une opportunité de découverte. Cela pourrait expliquer pourquoi la durée moyenne de visite au Yorkdale, le principal centre du Canada, est passée à 90 minutes en 2025.
Photo d’une installation artistique de MASSIVart au Scarborough Town Centre (Source : https://massivart.com/fr/)
Les centres commerciaux attirent de plus en plus une clientèle soucieuse de sa santé et en quête d’expériences. Alo Yoga organise désormais des cours de fitness en centre, tandis que Padel Up a transformé des toits inutilisés en hubs sportifs animés. Spas, bars à jus, cliniques médicales et centres de soins esthétiques fleurissent, faisant des centres commerciaux des destinations bien-être.
Photo de Padel Up, Westfield Century City Mall (Source:https://thepadelstate.com/the-surprising-new-epicenter-of-padel-in-the-u-s-malls/)
La restauration est également devenue un attrait majeur, dépassant largement le cadre des aires de restauration traditionnelles. Des concepts comme Eataly et leurs nouveaux Eataly Caffès offrent une expérience culinaire interactive avec des ateliers de cuisine. Des halles gastronomiques, comme Treats Food Hall à Aventura Mall, séduisent une nouvelle génération de gourmets à la recherche d’une cuisine de qualité, digne d’Instagram. Le nouveau Wellington Market à The Well, au centre-ville de Toronto, présente une sélection pointue de restaurants locaux éphémères avec bar et animations, devenant un lieu de rassemblement communautaire.
Photo du Wellington Market Food Hall au The Well (Source : [https://thewelltoronto.com/eat/wellington-market/]
Les boutiques éphémères, autrefois temporaires et expérimentales, sont devenues des outils stratégiques permettant aux marques de tester de nouveaux concepts. Un exemple marquant est The Glass Box à The Grove à Los Angeles, un espace de 28 m² servant de toile blanche pour les marques. Depuis 2016, des marques comme Skims et Too Faced y ont proposé des expériences uniques, donnant à chaque visite un sentiment de nouveauté.
Photo d’une boutique éphémère Too-Faced dans la The Glass Box à The Grove (Source:https://www.glossy.co/beauty/caruso-the-grove-glass-box-pop-up-expansion-details/)
Peu d’endroits illustrent mieux cette évolution que West Edmonton Mall. Avec plus de 30 millions de visiteurs par an, ce centre montre qu’en combinant commerce et divertissement, on crée un écosystème auto-suffisant où les gens viennent pour une chose et restent pour beaucoup d’autres.
Photo du parc aquatique à West Edmonton Mall. (gauche; source:https://www.wem.ca/directory/stores/world-waterpark) Photo du palace des glaces à West Edmonton Mall( droite; https://flh.ca/experience/attractions/ice-palace/)
Placemaking: Les centres commerciaux comme nouveaux pôles sociaux
Les centres commerciaux ne sont plus de simples lieux de vente ; ils sont devenus des « tiers lieux » — des espaces où les gens peuvent vivre, travailler et se divertir. Ce sont des environnements multi-usages conçus pour favoriser les interactions sociales et susciter des émotions positives. Avec l’expansion des villes et l’évolution des modes de vie, ces espaces se métamorphosent en véritables quartiers.
L’objectif n’est plus seulement de vendre des produits, mais de créer un lieu de vie. Pour tisser ces liens émotionnels, les centres intègrent des éléments sensoriels : musique d’ambiance, éclairage soigné, espaces verts, parfums signature et œuvres d’art monumentales. Ces détails donnent une identité unique à chaque centre, les transformant en destinations à part entière. Face à une concurrence féroce, les propriétaires misent sur cette stratégie pour se différencier, que ce soit des autres centres ou du commerce en ligne.
Un exemple marquant de cette transformation est le Miami Design District. Ce quartier commercial créatif fusionne art, architecture et design à chaque étape du parcours client. Ses animations originales ne visent pas seulement à vendre, mais à créer des souvenirs uniques qui font de ce quartier bien plus qu’un simple lieu d’achat.
Miami Design District – Museum Garage (gauche; source:https://www.royalbyckovas.com/work/museum-garage), Buckminster Fuller’s Fly’s Eye Dome (droite;https://hellolaroux.com/que-faire-a-miami-5-jours-blog/fly-s-eye-dome-design-district/ )
D’autres centres, au Canada et aux États-Unis, embrassent également cette vision centrée sur la communauté. Westfield Century City à Los Angeles a organisé l’événement « We Love LA » après les incendies de forêt, où un artiste a dessiné à la main les maisons détruites – un hommage poignant à la résilience.
À Toronto, le Centre Eaton réinvente l’expérience de Noël. Alors que la plupart des centres décorent pour les fêtes, celui-ci installe un sapin de 35 mètres de haut – le plus grand arbre intérieur d’Amérique du Nord. Chaque année, des familles affluent pour assister à l’illumination, à des effets de neige artificielle et à des spectacles lumineux synchronisés, créant une tradition annuelle bien au-delà du simple shopping.
Centre Eaton de Toronto durant Noël (Source:https://retail-insider.com/retail-insider/2024/11/cadillac-fairviews-cf-winterville-brings-holiday-magic-to-malls/)
Certains continuent d’annoncer la fin des centres commerciaux. Pourtant, les chiffres – investissements, taux d’occupation, productivité en hausse – racontent une tout autre histoire. Grâce à l’art du placemaking et à une offre commerciale finement adaptée, les centres conservent leur pertinence et donnent de bonnes raisons aux consommateurs de venir, de rester… et de revenir. Tandis que les plans évoluent, les détaillants eux-mêmes innovent, offrant des expériences en magasin que le commerce en ligne ne peut égaler. Dans un monde de plus en plus numérique, la dimension sociale et expérientielle des centres commerciaux pourrait bien être leur héritage le plus durable.
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